クリニック開業｜戸建て開業の形態とメリット・デメリット

1. クリニックの戸建て開業とは？

クリニック開業を検討する際に、「どのような形態で開業するか」を考えるでしょう。

東京などの都心部では、ビルの一室を借りてクリニック開業する「テナント開業」が多くありますが、戸建て開業のスタイルもあります。戸建て開業とは、医療モールやビルの一角ではなく、独立した一棟の建物で開業する形式を指します。戸建て開業には3つのパターンがあり、それぞれ特徴が異なります。

戸建て開業の主な特徴

戸建て開業の最大の特徴は、設計やレイアウトを自由に決められることです。診療動線や待合室の広さ、処置室やスタッフ動線など、診療方針に沿った間取り設計が可能です。特に郊外や住宅地エリアでは、患者が車で来院するケースが多いため、駐車場を十分に確保できれば大きなメリットとなります。地域密着型クリニックを目指す場合、こうした利便性は集患にも直結します。

また、テナント開業のように賃料の変動や契約更新リスクがないため、長期的な経営安定性を確保しやすいという点も特徴です。ただし、建設費や土地購入費などの初期費用が大きくなる場合があり、資金計画は慎重に進める必要があります。

戸建て開業の主な形態

戸建て開業には大きく3つの方式があります。

建て貸し

土地オーナーが建物を建築し、医師が賃借して開業する

事業用定期借地権

土地を借り、自身で建物を建てる

土地・建物自己所有する

土地と建物の双方を購入・所有する

それぞれ初期投資額、自由度、リスクが異なるため、ドクターの資金状況や長期的なビジョンに合わせて選択することが重要です。

2. 建て貸し開業とは？

建て貸し開業とは、土地や建物のオーナーが医療施設向けに建築した建物を医師が借りて開業するスタイルを指します。既存の建物の一室を借りる「テナント開業」とは異なり、医療機関専用に新築された建物を使用する点が大きな特徴です。医療モール開発業者や不動産事業者が主体となって企画されることが多く、近年は郊外型の開業で増加傾向にあります。

建て貸し開業のメリット

初期費用を抑えられる

最大の利点は、初期投資を大幅に軽減できることです。土地や建物を購入する必要がなく、主に内装・医療機器・広告など、開業運営に直接関わる部分へ資金を充てられます。
自己資金を抑えながらも、戸建て型のクリニックを開設できる点が、多くのドクターに支持される理由です。

設計段階から関われる

一般的な賃貸テナントでは間取りが固定されていることが多いですが、建て貸し開業では設計段階から要望を反映できるケースが多いのが特徴です。開業医の思い描いた通りに建築してもらえることがメリットです。診療科に合わせた動線設計、バリアフリー対応、患者の待機スペースなど、細かな希望を反映できるため、使い勝手のよい施設を実現できます。

医療モールや商業施設併設の開業も可能

建て貸し方式の多くは、医療モールやドラッグストアと一体で開発されるケースです。複数科の集患効果が見込めるうえ、駐車場・共用トイレ・スロープなどの共用設備も整っているため、開業初期から安定した来院が期待できます。

建て貸し開業のデメリット

建物の所有権がない

建て貸しの場合、建物はオーナー所有となり、医師側には所有権がありません。したがって、資産形成の観点から見ると、自身の財産として残らない点はデメリットです。契約終了時には退去や建物明け渡しが必要になることもあります。

賃料が高めに設定される傾向

オーナーは建設費を回収するため、一般的なテナントよりも賃料が高く設定されることがあります。契約期間が長期に及ぶほど総支払額は増加するため、収支シミュレーションをしっかり立てたうえで検討すべきです。

契約条件による制約がある

建て貸し契約では、内装変更・改修の制限や、途中解約時の違約金規定などが設けられている場合があります。更新条件や原状回復義務も重要な確認ポイントです。契約前には必ず専門家に相談することが望まれます。

3. 土地を借りて自前で建築する

土地の所有者から一定期間土地を借り、その上に自ら建物を建てる開業形態です。
このときによく用いられるのが「事業用定期借地権」です。これは、事業用建物を建てるために設定される借地契約で、契約期間が満了すると建物を取り壊して土地を返還するという条件のもとで土地を使用します。期間はおおむね20～50年で設定されることが多く、一般の借地契約に比べて柔軟な契約が可能です。

事業用定期借地権のメリット

土地購入費が不要で初期費用を抑えられる

家賃を払うのがもったいないと感じる方は、この方法がよいでしょう。土地を購入する必要がないため初期費用を大きく抑えられる点がメリットです。建築費はかかるものの、土地購入という大きな負担を省けるため、自己資金が限られていても戸建て開業を実現できます。また、契約期間中は安定的に土地を使用できるため、長期的な経営計画も立てやすいといえます。

事業用定期借地権のデメリット

契約期間終了後の建物撤去義務

事業用定期借地権では、契約期間終了後に建物を解体して更地に戻す義務があります。解体費用が発生するため、契約満了時のコストも見据えた資金計画が必要です。

第三者へ承継したい場合

土地を借りているため、基本的には更地にして返還することになります。第三者への承継の可能性がある場合は、契約段階で内容をしっかり記載しておくことが重要です。地主さんと常に良好な関係でいることが大切です。

4. 土地も建物も全て自分で用意する

「土地も建物も全て自分で用意する」方式は、土地の購入から建物の建設まですべてを自己資金または借入で行う完全所有型の開業です。いわば“究極の戸建て開業”ともいえる形態で、自由度と安定性の高さから理想的な開業スタイルと考える医師も少なくありません。

メリット

完全な自由設計が可能

土地の選定から建物設計まで、すべてを自分の裁量で決められるのが最大の魅力です。診療スタイル、スタッフ動線、外観デザイン、将来の増築など、あらゆる要素を思い通りに反映できます。
また、隣接地を購入して駐車場や調剤薬局を併設するなど、将来の展開も柔軟に設計できます。

資産として残る

建物・土地ともに自己所有のため、クリニック閉院後も資産として残るのが大きなメリットです。将来的には事業承継や売却、賃貸活用など、多様な選択肢を持つことができます。
長期的視点で見れば、毎月の家賃や地代が不要なため、経営上の安定感は抜群です。

金融機関からの信用が高い

土地や建物を保有していることで、金融機関からの評価が高まりやすいという点もあります。追加設備投資や新規事業を行う際に、融資審査が有利になるケースも見られます。

デメリット

初期費用が最も高額

最大の課題は、初期投資が非常に大きくなることです。土地代・建設費・外構費などを合わせると、郊外でも1億円規模に達するケースがあります。
自己資金だけでなく、長期ローンを組んで計画的に返済していく仕組みづくりが不可欠です。

開業までの準備期間が長い

土地探し、建築設計、施工、行政手続きといった工程をすべて自院で進めるため、開業までに1年以上かかるケースもあります。物件取得から施工完了までのスケジュール管理やリスク管理を徹底する必要があります。

立地選定の失敗リスク

土地を自分で購入する場合、診療圏調査を十分に行わないと集患が伸び悩むリスクがあります。
交通量や人口動態、競合状況などを分析したうえで、長期的に見て安定的な来院が見込める立地を選ぶことが重要です。

この方式は、長期的な経営ビジョンを持ち、将来的に資産として残るクリニック経営を目指すドクターに最も向いています。

まとめ

クリニックの戸建て開業には、「建て貸し」「事業用定期借地」「土地・建物の自己所有」という3つの主要パターンがあります。どの方式を選ぶかは、資金計画・経営方針・将来ビジョンによって大きく異なります。

建て貸し開業

初期費用を抑えつつ、設計自由度も確保できるバランス型

事業用定期借地権

土地を借りて自由設計、自院建築が可能だが契約満了時に解体義務あり

土地・建物自己所有

費用は最も高額だが、資産として残り経営の自由度が最大

いずれも開業後の安定経営を見据えた上で慎重な検討が欠かせません。また、診療圏調査や資金計画、建築スケジュールなど、多角的なサポートを受けながら進めることで、より確実な開業が実現します。

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